Créditos hipotecarios para extranjeros en Miami

Miami, imagen cortesía de daspader. Fuente Flickr

Atendiendo a los últimos datos del comportamiento del mercado inmobiliario en el sur de Florida y que han sido presentados en artículos anteriores en este blog, parece claro que invertir en Miami vuelve a ser una gran oportunidad. Los últimos repuntes, especialmente experimentados en los condominios o propiedades horizontales, indican un cambio de tendencia que el buen inversor debe tener en cuenta. Esta situación ha generado un efecto llamada de capital extranjero para la compra de inmuebles en Miami, ya sean condominios o casas de lujo o no. Este fenómeno ha obligado a regular las normas que estos posibles compradores deben seguir para conseguir un crédito hipotecario.

Muchos de los inversores proceden de países latinoamericanos, que están en la búsqueda una vivienda para pasar sus vacaciones o son personas que quieren cumplir el sueño americano en Miami y que deciden comprar una vivienda e instalarse definitivamente en el país. Otros, por el contrario, son personas que buscan rentabilizar sus inversiones, así que cuando compran una vivienda están también estudiando el mercado de alquiler para determinar el beneficio que se le puede obtener a esa inversión durante los años que se tiene alquilada y el precio estimado de venta unos años después. También es cierto que la crisis económica que se está viviendo en Europa hace que franceses y españoles estén analizando la oportunidad de invertir en Miami, un lugar que ofrece unas condiciones y una coyuntura mejores que las que tienen en sus países de origen. Pero sea un caso u otro, el inversor contempla la posibilidad de acceder a un crédito hipotecario que le da la oportunidad de financiar la vivienda para maximizar su dinero y poder tener acceso a propiedades que en sus propios países estarían fuera de su alcance a la vez que toman ventaja del sistema hipotecario en USA con un inicial que puede ir en la mayoría de los casos del 20% al 40%;   intereses actuales para extranjeros alrededor del 5% al 6%  y un plazo de 30 años para liquidar una propiedad lo que hace que las cuotas mensuales sean muy atractivas.

Pero antes de solicitar un crédito hay que entender que el Banco va a evaluar dos componentes: 1.-el comprador y 2.-La vivienda; este suele ser un punto delicado, porque en ocasiones se  complican las transacciones, ya que el comprador puede ser calificado positivamente por la entidad financiera, pero si la vivienda no la aprueba el banco el crédito será rechazado. Esto obliga al inversor a tener una buena asesoría que le ayude a comprar y evitar pérdidas de tiempo innecesarias, porque un buen asesor le indicará si merece la pena invertir esfuerzos y recursos en procesos de adquisición de créditos en edificios que desde el día #1 la probabilidad de que los concedan es baja.

En este articulo nos enfocamos en lo que la entidad financiera requeriría del comprador y próximamente escribiremos acerca de los requisitos que debe cumplir una propiedad desde el punto de vista de una entidad financiera.

 ¿Qué debe hacer uno para acceder a uno de esos créditos hipotecarios?

En primer lugar, hay que decir que sí, la posibilidad de acceder a ellos existe y son posibles para los inversores internacionales, únicamente hay que cumplir una serie de requisitos. Pasamos a detallar inmediatamente algunos de ellos y tomen en cuenta que depende del banco y cuál sea su caso, algunos de éstos pueden variar y exigirles requisitos adicionales:

  • Uno de los primeros requisitos, si quiere tener una opción para que le concedan un crédito hipotecario, es tener Visado, puede ser incluso de turista, o de trabajo. El  Visado debe acompañarlo el pasaporte, siempre hablamos de copias, ya que lo más probable es que quien compre sea una persona y no una empresa. En caso de que la compra se haga a nombre de una empresa, la hipoteca se hace y garantiza a nombre personal, por lo que la propiedad pudiera estar a nombre de la empresa pero la hipoteca a nombre de uno de los dueños, o todos.
  • Hay que presentar una carta oficial del país de origen expedida por organismo público que verifique, con dirección y números de teléfono, si la persona que solicita el crédito tiene empleo independiente o negocio. Esta carta deberá especificar los ingresos del interesado en el transcurso de los dos últimos años, siempre expresados en dólares estadounidenses. En el caso de que el interesado sea un asalariado, deberá presentar carta del empleador en la que se indica el cargo y los ingresos de los dos últimos años del interesado. También hay que presentarlo en dólares estadounidenses. Este documento deberá ser una carta oficial de la empresa u organismo.
  • Verificación del capital total de la transacción. Esta verificación podrá hacerse tanto en el país de origen como en los Estados Unidos. Si se trata del primer caso, la entidad financiera en la que solicita el crédito hipotecario le obligará a presentar el documento de verificación oficial de la entidad origen, con sello y firma del oficial correspondiente. El documento deberá incorporar información como número de cuenta, balances actualizados o un promedio de los balances de los dos últimos meses y, por último, exigen la fecha de apertura de la cuenta o cuentas de donde proceda el dinero. Si el capital está ya en los Estados Unidos, entonces la verificación se realizará vía VOD (Verificación Oficial de Depósitos) o presentando el estado de cuentas de los últimos tres meses.   El banco va a querer ver que el comprador tiene suficiente dinero para el pago de la inicial, gastos de cierre (escritura/protocolización), y por lo menos 6 meses de fondos para pago de las cuotas (hipoteca, asociación, impuestos de la propiedad).
  • La cantidad de dinero que se debe verificar es el downpayment (inicial), que aporta el comprador y solicitante del crédito. A esta cantidad hay que sumarle seis mensualidades en concepto de reserva del pago mensual PITI, lo que quiere decir, principal, más intereses, más impuestos, más seguro.
  • El banco le puede exigir una carta de recomendación de la entidad financiera con la que suele trabajar en su país. Esta carta deberá ser un modelo oficial del banco e incorporar información como dirección, fecha y firma de un responsable de la entidad, así como una explicación de la relación con ellos y una recomendación como cliente indicando que el solicitante es una persona solvente.
  • Pueden haber otros requisitos solicitados por el banco dependiendo de cada caso y la cantidad de downpayment (inicial) que el comprador este dando; mayor incial, menos riesgo para el banco, menos requisitos.

Siempre es recomendable trabajar con un Mortgage Broker, especializados en clientes internacionales, ya que ellos tienen acceso a diferentes bancos y entidades financieras, así como conocen qué planes hay para los clientes provenientes de otros países, de esta manera el comprador no necesita ir a diferentes bancos, sino que el Mortgage Broker le puede presentar las diferentes opciones y así seleccionar la que más le convenga al comprador.

Para preguntas o mas informacion al respecto contáctenos por RealEstate@ValeriaGrunbaum.com

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