El mercado de alquiler en Miami

Carbonell Condo situado en Brickell Key, Miami, Florida. Fotografía de Marc Averette

Desde hace algunos meses, algunas voces expertas parecen decir que Miami y el sur de la Florida en general, están comenzando una nueva etapa de esplendor en el que los intercambios comerciales y culturales conducirán a la región hacia el bienestar de su población y que tendrá su reflejo en el mercado de alquiler en Miami, lo que hace pensar que provocará atracción de la inversión foránea.

Con un sentido de prudencia, dada la situación financiera internacional, no cabe duda que la ciudad ha podido virar el rumbo que le conducía hacia un precipicio arrastrada por la recesión que el país vivía desde el 2008, para dirigirse ahora decididamente hacia el optimismo y la esperanza situada en la antesala de un nuevo ciclo económico favorable.

Los últimos datos macroeconómicos muestran que Estados Unidos ya no tiene que preocuparse por la posibilidad de padecer una segunda recesión, cosa que hubiera ahondado mucho más en la debilidad del sector inmobiliario en el país. La consecuencia inmediata es un mejor comportamiento del mercado de trabajo, lo que genera un estado de mayor confianza.

¿Qué repercusión tiene este contexto para el mercado inmobiliario en Miami?

Cabe no olvidar que la concesión de créditos hipotecarios para la compra de viviendas continúa siendo baja para los residentes en Miami, aunque no para los inversores extranjeros, por lo que los compradores usuarios de las viviendas tienen algunas limitaciones a la hora de comprarlas. Consecuentemente, la tendencia se ha dirigido hacia el alquiler, que en los últimos meses está mostrando un comportamiento fuerte en el que la demanda no ha dejado de crecer. Desde el primer trimestre del 2011 hasta el primero del 2012, la demanda ha ido aumentando de forma estable y esto ha tenido un impacto en el nivel de las rentas que pagan los arrendatarios por alquilar una vivienda. Analizando el mismo período, el crecimiento de éstas ha estado entorno al 11% y 15% en función de la zona.

Este escenario se presume ideal para los grandes fondos de inversión, porque otra de las características del mercado de alquiler en Miami es que casi todos los edificios de condominios destinados al alquiler son propiedad de este tipo de empresas, grandes propietarios internacionales profesionales, compañías de seguros, fondos de inversión etc. Asimismo, el contexto es favorable para la inversión lo que ha provocado la llegada de más capital a la ciudad dirigido al sector.

Todo lo que está sucediendo en la zona es un espejo del ambiente que se respira en el downtown. La construcción de grandes hoteles, museos, centros de exposiciones, un casino, teatros y más demuestran la fuerte apuesta del sector internacional en Miami.

 

 

Un reciente informe de la consultora internacional CBRE, indica que el sector multifamiliar de Miami es uno de los más fuertes de Estados Unidos. Las últimas transacciones protagonizadas por los grandes fondos en la compra de edificios en alquiler, muestran que el Cap Rate ha pasado del 7% al 4%,  tal y como ha  publicado Real Capital Analyticslo que demuestra una vez más la fortaleza de un mercado muy rentable, porque en estos momentos es posible comprar a un buen precio. El precio de la vivienda en Miami se sitúa entre los $1500  y los $1800 por cada metro cuadrado dependiendo de la zona, tipo de propiedad, edad del edificio, vistas, entre otros factores que afectan al valor del inmueble. En otras palabras, el precio por metro cuadrado puede ser inferior a los $1500, pero cabe tener en cuenta que propiedades en esos rangos no abundan. Por otra parte, existen oportunidades que alcanzan los $4000 -$5000 por metro cuadrado, que generalmente, se trata de inmuebles situados en el mar. La asociación de este tipo de factores posiciona a Miami en la quinta ciudad del país. Un nivel bajo de los precios que actúa como un efecto llamada para la inversión.

Un buen ejemplo paradigmático del comportamiento de este mercado es el caso del edificio destinado al alquiler de viviendas conocido como One Broadway, situado en 1451 de South Miami Avenue en Brickell. Este edificio está gestionado por una empresa administradora y sus resultados son realmente espectaculares, ya que consigue una media de ocupación del 95%.

Otra posibilidad que tiene la empresa que invierte en inmobiliaria y que está pensando en Miami como un lugar en el que destinar algunas de sus  inversiones es la del alquiler de los condominios para el sector turísco. Miami sin duda, es una de las ciudades más turísticas de Estados Unidos, su clima y su gente contribuyen a ello, por lo que no resulta descabellado destinar parte de las inversiones hacia un sector que ofrece rentabilidades muy jugosas.

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